Attefallshus, reglerna som gäller efter 1 december 2025

Ett attefallshus är ett litet hus på tomten som får byggas utan bygglov. Det kan bli gäststuga, kontor, ateljé eller en egen bostad för en tonåring eller en förälder. Reglerna ändrades den 1 december 2025. Mycket av det som står om attefallshus på nätet gäller inte längre.

Här går vi igenom vad som gäller nu, hur mycket du får bygga, var huset får stå och när du behöver göra en anmälan. Du kan räkna ut hur mycket av den lovfria ytan som finns kvar på din tomt. Vi går också igenom vad du ska fråga en leverantör av ett nyckelfärdigt och vinterbonat attefallshus.

Vad är ett attefallshus?

Attefallshus är ett vardagsnamn på de lovfria komplementbyggnader som infördes den 2 juli 2014. Namnet kommer från Stefan Attefall, som var bostadsminister mellan 2010 och 2014. Från början fick husen vara 25 kvadratmeter. Ytan höjdes senare till 30 kvadratmeter.

I lagens språk finns två sorter. En komplementbyggnad är till exempel ett förråd, en gäststuga, ett garage eller en bastu. Den får inte vara ett självständigt bostadshus, skriver Stockholms stad. Ett komplementbostadshus är en självständig bostad och får bara byggas som komplement till ett en- eller tvåbostadshus. Båda räknas in i samma lovfria yta på tomten.

Reglerna som gäller nu

Den 1 december 2025 trädde omfattande ändringar i plan- och bygglagen i kraft. För attefallshus är de viktigaste att en större yta tillåts utanför detaljplan och att alla lovfria komplementbyggnader nu delar på en gemensam yta. Tabellen bygger på Halmstads och Stockholms kommuners sidor, som båda är uppdaterade efter ändringen.

Största nyheten är den gemensamma ytan. Friggebodar, tidigare attefallshus och andra komplementbyggnader som byggts utan lov räknas in i de 45 respektive 65 kvadratmeterna. Det gäller oavsett om de byggdes enligt de gamla eller de nya reglerna. Har du redan en friggebod på 15 kvadratmeter finns 30 kvadratmeter kvar inom detaljplan medan det utanför detaljplan finns 50 kvar.

Förutom attefallshuset får du bygga till bostadshuset. Nyköpings kommun anger att en lovfri tillbyggnad får vara 30 kvadratmeter bruttoarea. Tidigare attefallstillbyggnader räknas in i den ytan.

Räkna ut hur mycket du får bygga

Välj om tomten ligger inom eller utanför detaljplan och hur mycket du redan har byggt utan lov, till exempel friggebodar, förråd eller ett tidigare attefallshus. Räkna med byggnadsarean, det vill säga ytan som huset upptar på marken.

Räknaren visar bara ytan. Huset måste också vara mindre än bostadshuset det kompletterar, klara nockhöjden och stå rätt på tomten. Bygger du flera mindre hus delar de på samma yta, men inget av dem får vara större än 30 respektive 50 kvadratmeter.

Var på tomten får huset stå?

Huset ska stå minst 4,5 meter från tomtgränsen. Det gäller mot grannar, mot samfälligheter och mot allmän plats som gator och parker. Vill du bygga närmare behöver du ett skriftligt medgivande. Mot allmän plats är det oftast kommunen som ska ge det.

Halmstads kommun beskriver vad ett medgivande ska innehålla: vilken åtgärd det gäller, en situationsplan där huset är inritat och underskrifter från berörda grannar. Spara det. Kommunen kan be om att få se det om ett tillsynsärende uppstår. Utan medgivande krävs bygglov.

När behövs anmälan?

Ett enkelt attefallshus utan installationer behöver ingen anmälan enligt de nya reglerna. Så fort du installerar vatten och avlopp, ventilation eller en eldstad krävs en anmälan till byggnadsnämnden och ett startbesked innan du börjar bygga, skriver Stockholms stad.

För ett komplementbostadshus som ska användas som bostad blir anmälan därför nästan alltid aktuell. Halmstads kommun räknar upp vad som kan behövas: situationsplan, plan-, fasad- och sektionsritningar, kontrollplan och brandskyddsbeskrivning. Beroende på huset kan kommunen också begära redovisning av U-värden och handlingar för konstruktion, ventilation och vatten och avlopp.

Ska huset anslutas till kommunalt vatten och avlopp behövs också kontakt med VA-huvudmannen. I Huddinge anmäler du anslutningen till Stockholm Vatten och Avfall. Har tomten enskilt avlopp är det kommunens miljöförvaltning som prövar om avloppet klarar ett hus till.

När krävs bygglov ändå?

• Kulturhistoriskt värdefulla miljöer. Bygglov krävs vid byggnader och områden som är särskilt kulturhistoriskt värdefulla eller har skyddsbestämmelser i detaljplanen, skriver Stockholms stad.
• Nära totalförsvarets anläggningar. Där kan det finnas särskilda begränsningar, enligt Halmstads kommun.
• Utan grannmedgivande. Står huset närmare gränsen än 4,5 meter utan skriftligt medgivande krävs bygglov.
• När ytan är förbrukad. Är den sammanlagda lovfria ytan redan använd krävs bygglov för nästa hus.
• Om huvudbyggnaden inte är ett en- eller tvåbostadshus. Då gäller detaljplanens bestämmelser. Komplementbostadshus får då inte byggas lovfritt.

Även ett lovfritt hus måste följa de tekniska egenskapskraven, varsamhetskravet och inte orsaka betydande olägenhet för grannarna. Om åtgärden inte kräver lov eller anmälan ansvarar du själv för att kraven uppfylls, påpekar Stockholms stad.

Attefallshus som bostad

Ett komplementbostadshus är en egen bostad med kök och badrum. Det gör det möjligt att bo permanent i huset, men det ställer också krav. Boverket anger att komplementbostadshus ska uppfylla tekniska egenskapskrav, krav på vatten och avlopp, ventilation och eldstäder.

För att klara kraven på en bostad behöver huset bland annat vara isolerat för att hålla värmen hela året, ha fungerande ventilation och brandskydd och planeras så att ytorna räcker till det en bostad behöver. Fråga kommunen tidigt vilka handlingar de vill se. Ta gärna hjälp av en konstruktör eller en leverantör som är van vid anmälningar.

Nyckelfärdigt och vinterbonat

Många köper attefallshuset som byggsats eller nyckelfärdigt från en husleverantör. Nyckelfärdigt betyder oftast att huset lämnas klart att flytta in i, men vad som ingår varierar mellan leverantörerna. Vinterbonat betyder att huset är isolerat för att användas året runt. Det är inget skyddat begrepp, så be om uppgifter.

• Ingår grunden?
• Vilken byggnadsarea har huset? Det är den som räknas mot den lovfria ytan, inte boarean inomhus.
• Vilken nockhöjd har huset? Ryms den inom 4,0 meter inom detaljplan?
• Levererar leverantören de ritningar och beräkningar kommunen kan begära vid en anmälan?
• Vilka U-värden har väggar, tak, golv och fönster?
• Ingår el, vatten, avlopp och ventilation? Vem installerar dem?
• Vem ansvarar för att huset uppfyller kraven på en bostad?

Hyra ut attefallshuset

Ett komplementbostadshus kan hyras ut som bostad. Skatteverket anger att du får göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per år när du hyr ut en privatbostad. Avdraget gäller per bostad. För småhus får du också dra av 20 procent av hyresintäkten. Kontrollera beloppen för det aktuella inkomståret hos Skatteverket innan du deklarerar.

Tänk också på vilka regler som gäller för själva uthyrningen, till exempel hyreslagen och vad som ska stå i avtalet. Ett skriftligt kontrakt med uppsägningstid och vad som ingår i hyran gör det enklare för båda parter.

Planera och inreda 30 kvadratmeter

Trettio kvadratmeter byggnadsarea blir något mindre inomhus, eftersom väggarna tar plats. Det räcker till ett kombinerat kök och vardagsrum, ett badrum och en sovplats, men bara om ytorna planeras noga. Ett loft under ett högt sadeltak ger en extra sovplats utan att ta golvyta.

• Placera badrummet och köket längs samma vägg, så blir installationerna enklare och kortare.
• Välj en bäddsoffa eller en säng med förvaring under.
• Bygg förvaring på höjden, till exempel hyllor ovanför dörrar och fönster.
• Stora fönster och ljusa ytor får rummet att kännas större.
• Planera var el och belysning ska sitta innan väggarna kläs.

Tänk på vädersträcket. Stora glaspartier mot söder ger ljus men också värme på sommaren. Mot norr blir ljuset jämnare och huset svalare.

Källor

• Stockholms stad: Komplementbyggnad (bygglovsbefriad)
• Stockholms stad: Komplementbostadshus (bygglovsbefriad)
• Halmstads kommun: Komplementbostadshus
• Nyköpings kommun: Nya regler för lov- och anmälningsfria byggnader
• Stockholms stad: Stora förändringar i plan- och bygglagen
• Boverket: Komplementbostadshus
• Huddinge kommun: Ansluta attefallshus till vatten och avlopp
• Skatteverket: Hyra ut privatbostad
• Wikipedia: Attefallshus

Vanliga frågor om attefallshus

Hur stort får ett attefallshus vara?

Inom detaljplan högst 30 kvadratmeter byggnadsarea och 4,0 meter till nocken. Utanför detaljplan högst 50 kvadratmeter och 4,5 meter. Alla lovfria komplementbyggnader på tomten får tillsammans vara högst 45 respektive 65 kvadratmeter.

Behöver man göra anmälan för attefallshus?

Inte för ett enkelt hus utan installationer. Installerar du vatten och avlopp, ventilation eller eldstad krävs anmälan och startbesked innan du bygger.

Räknas friggeboden in i attefallsytan?

Ja. Friggebodar, tidigare attefallshus och andra komplementbyggnader som byggts utan lov räknas in i den sammanlagda ytan på 45 respektive 65 kvadratmeter.

Hur nära tomtgränsen får ett attefallshus stå?

Minst 4,5 meter från gränsen, om inte grannarna skriftligen har gett sitt medgivande. Mot gata och park är det oftast kommunen som ska ge medgivandet.

Får man bo permanent i ett attefallshus?

Ja, om det är byggt som komplementbostadshus till ett en- eller tvåbostadshus och uppfyller kraven på en bostad. Då krävs i regel anmälan eftersom huset behöver vatten, avlopp och ventilation.

Gäller attefallsreglerna i hela Sverige?

Ja, men bygglov kan krävas ändå i kulturhistoriskt värdefulla miljöer, nära totalförsvarets anläggningar och på andra platser med särskilda bestämmelser. Kontakta byggnadsnämnden i din kommun.